A pergunta não é se a empresa pode captar com investidores. É se a forma como ela capta configura oferta pública de valor mobiliário — porque, se configurar, o registro prévio deixa de ser opcional.
É o equívoco mais comum do setor. Constitui-se a sociedade de propósito específico, assina-se o contrato, registra-se na Junta — e conclui-se que a captação está resolvida. Não está. A forma societária não descaracteriza a natureza da operação.
Regime societário comum. Não atrai a disciplina do mercado de valores mobiliários.
Reúne os elementos do contrato de investimento coletivo — e passa a depender de registro prévio.
Oferta pública · investimento coletivo · direito de participação, parceria ou remuneração · rendimento decorrente do esforço do empreendedor ou de terceiros.
Presentes os quatro, existe contrato de investimento coletivo — qualquer que seja o nome dado ao documento assinado.
A Comissão de Valores Mobiliários já se manifestou reiteradamente sobre a captação de recursos junto a investidores para empreendimentos imobiliários. O entendimento é que sociedade em conta de participação e venda de frações ideais podem caracterizar contrato de investimento coletivo.
Contrato de investimento coletivo é valor mobiliário. Sua oferta pública depende de registro prévio na autarquia — ou de dispensa expressa, quando cabível.
A autarquia já condenou sociedades de propósito específico responsáveis por empreendimentos e seus administradores ao pagamento de multas em processos sancionadores sobre oferta irregular. A responsabilização não se esgota na pessoa jurídica.
Levantamento de como a captação vem sendo feita, análise dos instrumentos em uso e avaliação do risco de caracterização como oferta irregular.
Desenho da migração da estrutura informal para instrumento adequado, considerando os investidores já captados e as obrigações assumidas.
Definição de instrumento, rito e documentação compatíveis com o porte da operação — inclusive por regimes simplificados de oferta.
Enquanto a obra avança e o investidor recebe, ninguém pergunta nada. A irregularidade permanece latente, sem custo aparente.
O problema aparece no atraso, no estouro de orçamento ou na frustração da rentabilidade prometida — quando o investidor insatisfeito procura o regulador. Nesse momento, a estrutura passa a ser examinada com o benefício da retrospectiva.
